모아주택 모아타운 정의및 배경 장단점
모아타운의 도입 배경
서울시에 따르면 현재 서울의 전체 주거지 면적은 313㎢입니다. 이 중 4층 이하의 저층 주거지 면적이 131㎢로 약 42% 비중을 차지합니다. 그런데 저층주거지 가운데 앞으로 10년 안에 재개발을 추진할 수 있는 지역은 오직 16.7㎢에 불과하다고 합니다. 전체 저층주거지의 87%에 달하는 115㎢는 요건이 맞지 않아 재개발이 불가능한 상황입니다. 재개발이 추진되려면 ‘동네 건물 3분의 2 이상이 낡은 건물이어야 한다’는 등 요건을 갖춰야 하거든요.
오래된 주택과 새로 생긴 빌라가 마구 섞여 있는 동네라면 현실적으로 재개발이 진행되기 힘듭니다. 그렇다고 낡은 다세대·다가구 주택촌을 그냥 두기도 어렵습니다. 도로가 좁아 불법 주차가 빈번하고 소방차 진입이 어려워 재난에 취약하기 때문입니다. 반지하 주택의 침수 피해도 계속 나오고 있고요. 서울시가 재개발이 어려운 저층주거지를 정비하는 제도를 따로 만들고 나선 이유입니다. 이 제도의 이름이 바로 ‘모아타운·모아주택’입니다.
모아타운이란
모아타운은 재개발이 어려운 지역을 대상으로 하는 정비사업으로, 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 묶어 대단지 아파트로 개발하는 사업입니다.
모아타운으로 지정되면, 용적률 완화와 층수 제한 폐지 등의 인센티브가 제공되며, 기반시설 정비와 함께 빠른 사업 추진이 가능합니다. 하지만 이해관계가 복잡하여 기존 주민과 외지인 간의 갈등이 발생할 수 있으며, 감정평가 결과에 대한 불만으로 반대가 발생할 수 있습니다. 빌라의 시세 파악이 어려워 가격이 불투명한 문제도 있습니다.
모아타운은 주민들이 "우리 지역을 모아타운 대상지로 선정해주세요"라고 제안하는 방식으로 많이 바뀌었으며, 서울시는 2026년까지 최대 100개소를 지정하여 사업지원을 할 예정입니다.
모아타운 예시도 <출처=서울시>
모아주택이란
모아주택은 모아타운 내에 있는 낡은 저층 주택들을 블록 단위로 개발하는 정비사업입니다. 구체적으로 모아타운 내 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 개발하는 정비사업을 '모아주택 사업'이라고 부릅니다.
모아주택 사업을 하기 위해서는 면적이 1500㎡ 이상이어야 합니다. 낡은 저층 주택이 여러 채 모여 땅바닥 면적이 1500㎡ 이상이 되면 모아주택 구역이 될 수 있습니다. 가장 활발하게 추진되는 유형은 '가로주택형 모아주택'으로, 2만㎡ 미만인 가로구역에 있는 다세대주택들이 함께 개발에 나서는 유형입니다. 이 외에도 자율주택형 모아주택, 소규모 재개발형 모아주택, 소규모 재건축형 모아주택 등이 있습니다.
모아주택은 모아타운의 장점을 그대로 적용받아 사업성을 높일 수 있으며, 블록 단위로 개발하여 대단지 아파트처럼 조성할 수 있습니다. 하지만 이해관계가 복잡하여 기존 주민과 외지인 간의 갈등이 발생할 수 있으며, 감정평가 결과에 대한 불만으로 반대가 발생할 수 있습니다. 빌라의 시세 파악이 어려워 가격이 불투명한 문제도 있습니다.
모아타운과 모아주택의 장단점은 다음과 같습니다.
모아타운의 장점:
사업성을 높일 수 있음
용적률 완화, 층수 제한 폐지 등의 인센티브 제공
기반시설 정비 가능
빠른 사업 추진 가능
통합 심의로 시간 단축
모아타운의 단점:
이해관계가 복잡함
기존 주민과 외지인 간 갈등 발생 가능
감정평가 결과에 대한 불만으로 반대 발생 가능
빌라의 시세 파악이 어려워 가격이 불투명함
모아주택의 장점:
모아타운 내에서 진행되는 정비사업으로, 모아타운의 장점을 그대로 적용받음
블록 단위로 개발하여 대단지 아파트처럼 조성 가능
사업성을 높일 수 있음
용적률 완화, 층수 제한 폐지 등의 인센티브 제공
모아주택의 단점:
이해관계가 복잡함
기존 주민과 외지인 간 갈등 발생 가능
감정평가 결과에 대한 불만으로 반대 발생 가능
빌라의 시세 파악이 어려워 가격이 불투명함
모아타운과 모아주택은 재개발이 어려운 지역을 대상으로 하는 정비사업으로, 사업성을 높일 수 있는 다양한 인센티브를 제공하고 있습니다. 하지만 이해관계가 복잡하여 기존 주민과 외지인 간의 갈등이 발생할 수 있으며, 감정평가 결과에 대한 불만으로 반대가 발생할 수 있습니다. 빌라의 시세 파악이 어려워 가격이 불투명한 문제도 있습니다.