상위 1%만 아는 그들만의 부동산 투자 비법, '도로부지'

상위1%만 아는 숨은 투자처 도로부지 투자

재개발 부지 가운데 도로부지라는 말을 들어보셨나요? 도로부지는 재개발시장에서 소위“뚜껑”이라 불리는 무허가 건축물, 나대지처럼 특수 매물에 포함되는 물건입니다. 이에 재개발 시 희소성이 있는 물건이자, 몇몇 투자자들로부터 높은 관심을 끌고 있습니다.

사실 도로부지는 과거에는 쓸모없는 자투리땅으로 여겨졌지만, 최근 소액투자가 뜨면서 그 투자 가치도 상승하는 추세인데요. 재개발이 진행되는 지역에선 특히 귀하게 여겨지는 도로부지 투자에 대해 살펴보겠습니다.

 

도로에 말뚝 박고 통행료…현대판 '봉이 김선달' (naver.com)

도로에 말뚝 박고 통행료…현대판 '봉이 김선달'

▶기사요약

"서울의 한 주택가에서 도로 주인이 길에 말뚝을 박아 통행을 방해하고, 신축 빌라의 준공을 막는 등의 소동이 일어났습니다. 이 일대에 재개발 사업을 추진하기 위해 벌인 일이라고 밝혔으며, 신축 건물이 자꾸 들어서면 재개발이 어려워지기 때문에 공사를 방해했다는 것입니다.

이 땅의 형태는 도로지만 등기상 지목은 대지이며, 재개발 사업을 하게 되면 도로 전체가 대지로 인정받아 중형 주택 45채의 가치를 갖게 됩니다. 지자체는 잦은 분쟁에도 불구하고 해결책을 내놓지 못하며, 정부가 이런 사유 도로의 전국적 현황을 파악조차 못하고 있는 것도 문제입니다.

행정력이 미치지 못하는 사이, 재산권 행사를 빌미로 길을 막고 돈을 벌려는 신종 투기가 기승을 부리고 있습니다."

도로부지 투자는 어떻게?

도로부지 투자 가운데 가장 쉽게 떠올릴 수 있는 방법은 통행료 징수입니다. 즉, 도로를 사들인 뒤 그 길을 통행하는 주민들에게 통행료를 받는 방법이다. 하지만 이는 사실상 불가능합니다. 사도 주인이 주민들에게 통행료를 받기 위해 제기한 소송에서 한 차례도 승소한 적은 없다. 사도라도 오랫동안 통행료를 받지 않은 도로라면 뒤늦게 통행료를 청구할 수 없다는 게 법원의 판례입니다.

 

다만, 다른 거주자가 하수관로를 놓는 등 그 도로를 이용할 때는 사용료를 받을 수 있습니다. 투자자 오모(33) 씨는 1500만원을 들여 도로를 산 뒤 옆집 주인이 집을 넓힐 때 땅을 파헤쳐 관로를 까는 것을 보고 이의를 신청해 500만원을 받았습니다.

 

상위1%의 투자사례

관악구의원의 절묘한 땅투자 - 오마이뉴스 (ohmynews.com)

관악구의원의 절묘한 땅투자

▶ 기사요약

"김순미 관악구의회 의원이 관악구 신림동 재개발 사업이 본격화되기 직전, 도로 등 자투리땅을 대거 사들인 것으로 나타났습니다. 김 의원은 자신이 분양권을 갖고 있는 봉천 재개발 사업의 민원 해결사 역할을 수행하기도 했습니다.

 

김 의원이 지난 2019년 사들인 땅은 서울 관악구 신림 1구역 재개발 예정지로, 모두 면적이 2~66m2인 자투리 땅이었습니다. 김 의원은 이 땅들을 사는 데 3억2000만원을 들였고, 5개월 뒤 관악구청은 신림1구역 재개발조합 설립을 인가해줬습니다.

김 의원이 가진 땅은 시세로 8억7천만원으로 평가받을 수 있어, 2년여 만에 수익률 170%가 넘는 성공적인 재개발 투자로 평가받고 있습니다.

 

서울시의 경우, 도로 등 토지 소유 면적이 90m2 이상이면 입주권을 받을 수 있는데, 김 의원이 매입한 토지의 면적은 모두 합쳐 106m2로 절묘하게 이 기준을 넘어섰습니다. 이에 따라 김 의원은 조합 입주권을 확보했을 것으로 추정됩니다."

 

[단독] 이용득 민주당 상임고문 '재개발 예정지 도로' 매입…"집 2채에 오피스텔도 보유" - 조선비즈 (chosun.com)

[단독] 이용득 민주당 상임고문 '재개발 예정지 도로' 매입…"집 2채에 오피스텔도 보유"

▶ 기사요역

"노동계 출신의 이용득 전 더불어민주당 의원이 재개발 추진구역의 도로에 투자했던 것으로 드러났습니다. 이 전 의원의 배우자는 2019년 8월 서울시 서대문구 북아현동 434번지 등 3개 필지를 7억원에 일괄 구매했으며, 해당 필지의 지목은 모두 '도로'로 총 면적은 204m2였습니다.

이 상임고문이 매입한 도로는 '북아현2구역' 내에 위치한 재개발 물건으로, 총 면적이 90m2가 넘으면 조합원의 분양신청 자격이 주어집니다. 북아현2구역은 지하철 2호선 아현역과 지하철 2·5호선 충정로역을 양쪽으로 끼고 있어 서대문구 최고 입지 중 하나로 꼽히는 지역입니다.

지난해 1월 21일 북아현2구역을 특별건축구역으로 지정했으며, 용적률을 231%에서 260%로 상향하고, 총 가구 수가 1714가구에서 2356가구로 642가구 늘어났습니다. 건축심의를 통과했으며, 시공사는 삼성물산과 DL이앤씨로 낙점됐습니다."

숨은 투자처 '도로'...재개발 구역 내 분양권 받는 방법

최근 부동산 시장에서 숨은 투자처로 '도로'가 주목받고 있습니다. 특히 재개발구역 내 도로부지가 인기입니다. 도로부지는 주택 수에 포함되지 않아 다주택자에게 유리한 투자처이며, 취득세, 종부세, 양도세 중과에서도 배제됩니다. 구역 내 주택이나 빌라 매물에 비해 저렴한 시세로 투자할 수 있다는 장점도 있습니다.

 

도로부지가 인기 있는 이유는 또 있습니다. 바로 분양권을 받을 수 있다는 점입니다. '도시 및 주거환경정비법'에 따르면, 재개발구역 내 90㎡ 이상의 도로부지를 소유한 경우 분양자격을 얻을 수 있습니다. 이 때문에 유주택자들 사이에서도 도로부지에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

도로는 투자 가치가 없는 경우가 많습니다. 땅의 용도(지목)가 ‘도로’이고 실제로도 도로로 이용된다면 딱히 투자할 방법이 없기 때문입니다. 하지만 가끔 ‘대박’을 안겨주는 도로도 있습니다. 도로가 있는 지역의 특성을 잘 파악하고 투자를 하면 뜻하지 않은 행운을 누릴 수 있는 것. 도로 투자 가운데 가장 수익성이 높은 것은 재개발구역 내 투자입니다. 사업구역 안에 있는 사도를 사는 것입니다.

 

재개발구역에서 도로부지를 투자할 때에는 ‘사실상 사도’를 투자하는 것이 나중에 감정가를 높게 받을 수 있습니다. 재개발 투자 시에는 ‘사실상 사도’와 ‘사도법상 사도’를 구분해야 합니다. 사실상 사도는 소유자가 자기 토지의 이익 증진을 위해 임의적으로 개설한 도로인 데 비해, 사도법상 사도는 도시 계획상 사도 개설 허가를 받아 개설된 도로입니다. 사도법상 사도는 보상과 이용이 제한적입니다.

도로부지 입주권 나올까?

하지만 도로부지를 갖게 되면 재개발 이후에 분양자격을 얻는지 실제로 궁금해하는 분이 많습니다. 우선 결론부터 말하면 분양권을 받을 수 있습니다. 예를 들어 소유자 한 명이 1번지에 10㎡, 3번지에 20㎡, 7번지에 30㎡ 등 수개 필지로 분할됐어도 총면적이 90㎡ 이상이면 분양권을 주게 됩니다.

이와 함께 한 필지의 토지를 여러 명이 소유하는 공유지분 형태여도 분양권이 주어집니다.

서울시 도시및 주거환경정비조례

 

'서울시 도시 및 주거환경 정비조례'에 따르면 공유지분의 경우, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지가 90㎡ 이상이면 분양자격을 갖습니다.

도로부지 면적이 90㎡ 미만이어도 분양권을 얻을 방법이 있습니다. '서울시 도시 및 주거환경 정비조례'에 따르면 다음의 5가지 조건을 모두 만족하면 됩니다.

 

▶2003년 12월 30일 이전에 분할된 1필지의 도로일 것

▶현황과 지목 중 하나는 대지일 것

▶면적이 30㎡ 이상일 것(30㎡ 미만은 현금청산)

▶사업 시행 인가일로부터 공사 완료일까지 세대 전원이 무주택을 유지할 것

▶소유주가 변경된 경우, 이전 소유주와 명의이전 받은 소유자 모두 무주택을 유지할 것

 

도로 부지에 투자하는 것은 고려해야 할 부분은 많지만, 비용 대비 수익성 있는 도로도 적지 않습니다. 다만, 개발사업이 있는지, 공도(公道)로 사용되는지 여부는 반드시 확인해야 합니다. 특히 재개발구역 내 도로부지 투자는 잘만 하면 큰 수익을 얻을 수 있지만, 주의해야 할 점도 많습니다. 예를 들어, 분양권을 받을 수 있는 조건이 까다롭기 때문에 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 도로부지 투자 시에는 실제 도로 이용 여부도 확인해야 합니다.

 

상위1%만 아는 도로부지 투자 문의 010-4612-9423