오늘은 재개발 초기지역을 소개해드리려고 합니다.
아직 재개발이 시작이 되지 않아서 소액 투자로 큰수익을 올릴수 있습니다.
회기역(휘경동)초역세권 재개발사업
위치: 서울시 동대문구 휘경동 183일대
면적: 70,000㎡
예상세대수: 3,000세대
이지역은 이문·휘경 재정비촉진지구 에포함되는 지역으로 약 101만㎡의 규모에 이문동과 휘경동 일대를 재개발하는 뉴타운사업으로, 청량리역 역세권 개발과 전농·답십리 뉴타운 등과 함께 진행되고 있습니다.
이 지역은 초역세권에 일반주거지역으로 주변을 개발을 할 수밖에 없는 입지를 갖춘곳 입니다.
이 지역 휘경동은 지하철 트리플(1호선, 경의중앙선, GTX-B)초역세권으로, 주변에는 여러 재개발이 진행 중입니다. 이곳에는 약 14,000세대의 아파트가 건축될 예정이며, 인구는 약 42,000명 정도 증가할 것으로 예상됩니다.
또한 주변에는 상업지역이 부족한 상황입니다. 이에 따라 서울시는 역세권 고밀, 복합개발을 통해 콤팩트시티를 조성하는 '서울시 역세권 사업'을 추진하고 있습니다.
이 지역은 서울시 역세권 복합개발 사업으로 현재는 제2종일반주거지역 이지만 향후 최소 준주거지역 최대 중심상업지역으로 용도를 향상하여 개발을 하게 될것입니다.
서울시의 역세권 복합개발 사업은 역 승강장으로 부터 250m 이내, 350m 이내, 500m 이내로 구분하여 개발 내용을 지정하고 있습니다.
승강장으로부터 250m 이내는 ①역세권 활성화사업과 ②역세권 복합개발 사업이 진행되는 곳으로, 주로 이 지역의 토지 용도는 준주거지역, 일반상업지역, 중심상업지역으로 용도가 변경되어 개발이 됩니다.
승강장으로 부터 350m 이내는 ③역세권 청년주택, 500m 이내는 ④역세권 장기전세주택이 조성됩니다.
250m 이내는 역세권 활성화사업과 복합개발 사업이 진행되는 곳으로, 이곳의 토지 용도는 최대 중심상업지역 또는 준주거지역으로 토지의 용도지역을 상향 조정하여 개발이 됩니다.
부동산 투자에 있어 성공 확률 100% 성과를 낼 수 있는 투자 방법이 바로 역세권 투자입니다. 그 중에서도 반경 250m 이내의 초역세권 투자는 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 속된말로 대박이 나는 것입니다.
서울시 도시 및 주거환경정비법 에 90㎡이하의 토지를 소유하고 있으면 현금보상을 받을 수 있고, 90㎡이상을 소유하면 조합원이 되어 입주권을 받을수 있다고 되어 있습니다.
자금이 많으면 조합원자격을 갖추어 입주권을 받고, 자금이 부족하면 소액 투자로 보상금을 받을수 있습니다.
재개발 토지(도로)투자는 장.단 점이 있습니다.
장점
1. 주택 수에 포함되지 않는다. (유주택자 매입 시 중과 배제)
2. 도로는 자금조달 계획서 작성 의무가 없습니다.
3. 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 중과 배제됩니다.
4. 비교적 초기 투자 금액이 적습니다. (인접 대지의 1/3 가치)
단점
1. 대출이 어렵습니다. (취득세 4.6%까지 모두 현금이 필요)
3. 임대수익이 없습니다.
3. 이주비 대출이 나오지 않습니다.
4. 투기과열지구에서는 관리처분 인가 이후에는 거래 불가합니다.
서울시에서 역세권 복합 재개발을 활성화하기 위해 용적률을 완화하여 재개발지역의 토지 가치가 상승하고 있습니다.
이는 재개발지역의 토지보유자들의 보상가치가 높아져 보상금액이 많아지고, 자기분담금이 적어지거나 없을 수 있다는 것을 의미합니다. 또한, 입주권을 받을 시 1개를 받을 수 있던 것을 2,3개를 받을 수도 있는 상황도 가능합니다.
이러한 변화는 재개발지역의 투자 가치를 높이는 요인으로 작용하고 있으며, 많은 투자자들이 관심을 가지고 있습니다.
도로(토지)부지는 일반적으로 쉽게 접할 수 없는 물건으로 희소성을 가지고 있습니다.
주변 토지와 같이 아파트가 지어질 땅인데 단지 도로라는 이유로 천대를 받고있는것이지요 하지만 알만한 사람들은 도로(토지)부지를 투자하여 큰수익을 얻고있습니다.
예들 들어 국회의원 부인들도 도로에 투자를 하고있습니다.
흑석동 재개발구역에서는 경매에서 굉장히 높은 가격에 낙찰된 일도 있었습니다.
참고 재개발지역 도로부지 왜 비싼 가격에 낙찰될까? (tistory.com)
재개발지역 도로부지 왜 비싼 가격에 낙찰될까?
재개발지역 도로 왜 비싼 가격에 낙찰될까? 흑석동 재개발 지역 도로, 법원경매서 6억원에 낙찰된 까닭 - MK부동산 흑석동 재개발 지역 도로, 법원경매서 6억원에 낙찰된 까닭 - MK부동산 서울 동
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만약에 이곳에 당신이 땅을 가지고 있다면?
부자가 땅을 사는 것이 아니라 땅을 샀기 때문에 부자가 된 것입니다.
휘경동 도로(토지)는 평당 990만원입니다.