후암특별계획구역 지구단위계획
후암동 특별계획구역은 후암동과 갈현동, 동자동으로 구성되어 있으며, 총 32만 1천 281.6㎡의 면적을 차지하고 있습니다. 해당 지역은 서울역과 숙대입구역까지 걸쳐 있는 역세권으로, 미래 가치가 높은 지역으로 평가되고 있습니다.
과거 2010년에는 특계 3개구역으로 나뉜 것과 달리 이번에는 5개 구역으로 나뉘었습니다.
특계1: 동자동 쪽방촌 공공주택 사업부지
특계2: 갈월동 대로변 북측(존치부지포함)
특계3: 갈월동 대로변 남측
특계4: 후암1구역을 포함한 후암동일대
특계5: 정비계획곤란한 갈월동 재개발구역
▶특계1은 현재 국토교통부에서 추진 중인 공공주택지구 계획을반영 하도록 하였습니다.▼
▶특계 2,3구역은 지주들이 많지 않은 한강로 대로변 주변의 건물들로 ,2~3종을 준주거 또는 일반상업 등으로 종상향해서 업무시설등을 짓는 것을 권장, 최고 100m까지 높이가 상향됩니다.▼
▶특계 4구역 주거지역은 4-1(기존 4획지), 4-2(기존 5획지), 4-3(기존7획지) 기존 평균 12층에서→ 통합개발 시 평균 23층, 분리개발 시 평균13층으로 높이 기준이 완화되었습니다.
통합개발을 할 경우 에는 높이, 종상향, 용적률등의 완화가 주어지지만, 분리 개발할 경우 혜택이 없어 구와 시는 통합개발을 유도하는 것 같습니다.
물론 통합개발이든 분리개발이든 4-1, 4-2, 4-3 구역의 토지등 소유자들의 선택임.▼
▶특계5구역은 역세권 장기전세주택건립 사업 계획중으로 사업계획 수립 시 결정사항에 따른다고 하였습니다.▼
▶한강대로변은 국가상징거리 계획안에 발맞춰 100m까지 높이가 상향되고, 한강대로변을 중심으로 고층의 주거, 상업시설을 조성하겠다는 국토부의 의지를 반영한 것으로 보입니다.▼
구역 내에는 다양한 주거시설과 상업시설, 문화시설 등이 들어설 예정이며, 이를 통해 지역 경제 활성화와 주민들의 삶의 질 향상에 기여할 것으로 기대됩니다.
이중 가장핵심은 특계4구역 으로볼 수 있습니다.
후암특별계획4구역
주변환경
남산과 인접해 있어 자연경관이 우수합니다.
지하철 1호선 서울역과 4호선 숙대입구역이 도보로 10분 내외의 거리에 위치해 있습니다.
서울역 버스환승센터를 이용해 다양한 노선의 버스를 이용할 수 있습니다.
주변 학군으로는 서울삼광초등학교, 용산중,고등학교가 있습니다.
본건 남측으로 용산공원이 있고 동측으로는 남산공원이 크게 자리잡고 있습니다.
개발호재
1. GTX-A, GTX-B 노선 개통: 후암1구역은 GTX-A와 GTX-B 노선이 지나가는 서울역 인근에 위치해 있습니다. GTX-A 노선은 2024년, GTX-B 노선은 2030년 개통 예정으로, 개통 시 교통환경이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.
2. 용산역 일대 개발사업
국제업무지구 조성: 용산역 일대에 국제업무 기능을 갖춘 대규모 업무지구를 조성하는 사업입니다. 국제업무지구에는 업무시설, 호텔, 쇼핑몰 등이 들어설 예정입니다.
용산민족공원 조성: 용산 미군기지 이전 부지에 243만m2 규모의 공원을 조성하는 사업입니다. 용산민족공원은 서울 시내 최대 규모의 공원으로, 시민들의 휴식과 여가 공간으로 활용될 예정입니다.
용산전자상가 재생사업: 용산전자상가 일대를 재생하여 스마트시티로 조성하는 사업입니다. 용산전자상가에는 IoT, 빅데이터, 인공지능 등 4차 산업혁명 기술을 활용한 스마트 인프라와 서비스가 구축될 예정입니다.
3. 서울북부역세권 개발사업
서울역 북부 철도부지에 컨벤션센터, 호텔, 오피스 등을 조성하는 사업입니다.
이 사업은 일명 '강북의 코엑스'를 조성하는 사업으로 그동안 공터였던 서울역 북부 철도부지를 개발하여 지역 경제 활성화와 일자리 창출에 기여할 것으로 기대됩니다.
거래동향
1. 특별계획4구역의 거래동향
거래가격: 특별계획4구역의 빌라 거래가격은 2023년 기준으로 빌라가 3.3m2당 약 7,000만원 - 8,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.
거래건수: 사업이 진행되면서 거래가 증가하고 있습니다. 2023년에는 약 50건 이상의 거래가 이루어졌습니다.
매물현황:
사업이 진행되면서 매물이 줄어들고 있습니다. 2023년에는 매물이 많지 않아 거래가 어려운 상황입니다.
2. 용산구 특별계획4구역의 주변 거래동향
후암미주아파트(1978년 입주)
-매매가: 2023년 기준으로 21평형은 10억 5천만원, 22평형은 13억 5천만원, 52평형은 26억원 정도에 형성되어 있습니다.
-전세가: 2023년 기준으로 21평형은 4억 5천만원, 22평형은 5억 5천만원, 52평형은 12억원 정도에 형성되어 있습니다.
서울역센트럴자이(2017년 입주)
-매매가: 2023년 기준으로 25평형은 15억원, 34평형은 18억원 정도에 형성되어 있습니다.
-전세가: 2023년 기준으로 25평형은 7억원, 34평형은 9억원 정도에 형성되어 있습니다.
시장전망
재건축이 완료되면 주거환경 개선과 함께 지역의 가치 상승이 기대됩니다.
교통환경 개선과 주변 개발사업 등의 호재로 인해 시장 전망이 밝습니다.